Bogotá, 05 de agosto. El Tribunal Superior de Bogotá trazó una importante línea sobre la responsabilidad de las fiduciarias en proyectos inmobiliarios fallidos y dejó claro que estas entidades no pueden ser condenadas automáticamente por el fracaso de un proyecto inmobiliario.
La decisión quedó consignada en la sentencia del 16 de diciembre de 2025 de la Sala Civil del Tribunal, con ponencia del magistrado Marco Antonio Álvarez Gómez, en un proceso que enfrentó a un inversionista con una constructora y una fiduciaria vinculadas a un proyecto inmobiliario que terminó presentando múltiples problemas técnicos.
Mientras la constructora fue condenada por incumplimientos relacionados con la construcción del proyecto y con la escrituración y transferencia de los inmuebles, la fiduciaria fue absuelta de responsabilidad. Para el Tribunal, el hecho de que el proyecto haya fracasado o que existan pérdidas económicas no significa, por sí solo, que la fiduciaria deba responder patrimonialmente.
La Sala reiteró que las obligaciones de estas entidades son, en la mayoría de los casos, obligaciones de medio y no de resultado. Es decir, la fiduciaria no está obligada a garantizar el éxito del proyecto, sino a actuar con diligencia y bajo los estándares profesionales exigidos por la ley y la jurisprudencia.
En ese sentido, el Tribunal explicó que quien pretenda responsabilizar a una fiduciaria debe demostrar concretamente que esta actuó por debajo de ese estándar profesional. El análisis judicial, según la decisión, no puede centrarse únicamente en el resultado negativo del negocio inmobiliario, sino en la conducta desplegada por la entidad durante el desarrollo del proyecto.
Al revisar el expediente, el Tribunal encontró que la fiduciaria sí verificó aspectos esenciales antes de iniciar el proyecto, entre ellos las licencias, el punto de equilibrio financiero y las ventas mínimas requeridas para su viabilidad. Las fallas que posteriormente afectaron la obra —como problemas de cimentación, presencia de aguas subterráneas y afectaciones derivadas de construcciones vecinas— aparecieron durante la ejecución y fueron atribuidas a causas técnicas relacionadas con la conducta de la constructora.
Para la Sala, uno de los puntos determinantes fue la ausencia de nexo causal entre la actuación de la fiduciaria y los perjuicios reclamados por el demandante. Incluso, si bien existieron algunas deficiencias formales en procedimientos o certificaciones, el Tribunal concluyó que estas no tuvieron incidencia real en el deterioro del proyecto ni en las pérdidas económicas alegadas por el inversionista.
La decisión también resulta relevante porque marca distancia frente a otras posturas recientes adoptadas por el mismo Tribunal Superior de Bogotá. En fallos emitidos en octubre y noviembre de 2025, otras salas habían sostenido que el incumplimiento de ciertos deberes de información por parte de las fiduciarias podía generar responsabilidad aun sin acreditar plenamente el nexo causal.
En una de esas decisiones, el Tribunal señaló que, de haber recibido información clara y oportuna, el inversionista habría podido abstenerse de ingresar al proyecto o retirar sus recursos antes de que se produjeran los perjuicios. Esa interpretación acercaba la responsabilidad fiduciaria a un régimen de responsabilidad objetiva.
Sin embargo, la sentencia del magistrado Álvarez adopta una postura distinta y exige que la relación de causalidad entre la conducta de la fiduciaria y el daño sea demostrada. A partir de este fallo, considero necesario revisar cuidadosamente las líneas jurisprudenciales dentro de la misma corporación para evitar decisiones contradictorias que generen inseguridad jurídica y confusión.
Otro de los aspectos centrales del pronunciamiento es la delimitación del papel que cumplen las fiduciarias dentro de los proyectos inmobiliarios. El Tribunal enfatizó que estas entidades no son constructoras, interventoras ni especialistas técnicos capaces de prever fallas de ingeniería o geotecnia. Por tanto, resultaría improcedente atribuir responsabilidad a la fiduciaria por las falencias técnicas presentadas en un proyecto inmobiliario.
El punto anterior nos permite recordar otra decisión emitida por el Tribunal Superior de Bogotá en febrero de 2026, en la que se precisó que, aunque las fiduciarias administran recursos y bienes relacionados con un proyecto inmobiliario, ello no las convierte en productoras, constructoras, comercializadoras ni responsables en la cadena de consumo de los inmuebles ofrecidos.
La decisión también deja claro que cada proceso judicial debe analizarse de manera independiente y con base en las pruebas específicas de cada caso, incluso cuando existan demandas relacionadas con un mismo proyecto inmobiliario. Adicionalmente, llama la atención sobre un aspecto metodológico clave: el juicio de responsabilidad debe ser retrospectivo, valorando la conducta con la información disponible al momento de los hechos, es decir, no pueden incorporarse hechos o consecuencias ocurridas o conocidas con posterioridad.
Para expertos del sector jurídico e inmobiliario, el fallo se convierte en un precedente relevante porque reafirma que la responsabilidad de las fiduciarias no puede presumirse únicamente por el fracaso de un negocio inmobiliario. Según la sentencia, cualquier condena exige demostrar de manera rigurosa la existencia de un incumplimiento, un daño y una relación causal entre ambos elementos.
