Bogotá, 16 de marzo de 2026. El costo de los arriendos de vivienda en Medellín y el Valle de Aburrá se ha convertido en un tema recurrente de conversación para sus habitantes y para el país en general. Un estudio de la Pontificia Universidad Javeriana de Bogotá analizó los principales factores que hacen que los precios superen los del promedio nacional.
Entre los hallazgos principales, el estudio señala que Medellín y su área metropolitana han dejado de ser predominantemente territorios de propietarios. Entre 2015 y 2024, la proporción de hogares que viven en vivienda propia pasó del 60% al 47%, mientras que los hogares en arriendo crecieron del 36% al 45%. En la práctica, esto significa que hoy el mercado se encuentra prácticamente dividido entre propietarios e inquilinos.
La anterior situación tiene diferencias a lo largo de la ciudad, en comunas como La Candelaria, Manrique, Villa Hermosa y Guayabal, la mitad de los hogares vive en arriendo, mientras que en El Poblado y Laureles los porcentajes son menores, pero con cánones mucho más altos.
Uno de los factores más relevantes identificados por el estudio es la desaceleración en la construcción de vivienda. Las licencias aprobadas por cada 100.000 habitantes pasaron de 121 en 2015 a 64 en 2024 en Medellín, una caída del 47%. En el conjunto del Área Metropolitana del Valle de Aburrá la caída fue incluso mayor: de 144 a 65 licencias por cada 100.000 habitantes, lo que representa una disminución del 55%.
Esta tendencia amplía la brecha entre el crecimiento del número de hogares y la capacidad de producción de vivienda nueva.
A esto se suma la geografía del valle en el que se ubica la ciudad y los municipios cercanos. La regulación de zonas de alto riesgo no mitigable y la limitada disponibilidad de suelo urbanizable restringen la expansión del desarrollo inmobiliario, lo que reduce la posibilidad de ampliar rápidamente la oferta de vivienda.
El estudio también señala que la mayor parte de los proyectos aprobados se concentra en vivienda No VIS y en unidades de mayor tamaño, esto significa que la oferta nueva se orienta principalmente a segmentos de ingresos medios y altos, y no necesariamente a la demanda que surge de hogares de menor tamaño y menores ingresos.
“En conjunto, estos factores muestran que la oferta de vivienda es rígida y no está respondiendo del todo a lo que demandan los hogares, ya que se ofrecen viviendas de mayor tamaño a lo que necesitan ellos, y en las zonas periféricas, donde hay viviendas más asequibles, hace falta mayor conectividad y acceso a servicios”. Ángela María Fonseca, profesora asociada, Departamento de Economía, Pontifica Universidad Javeriana y directora de posgrados de esta facultad.
Estructura de las familias y costos elevados para compra de vivienda
Otro de los cambios estructurales identificados es la transformación en la composición de los hogares. Mientras en 2016 el número promedio de personas por hogar superaba ligeramente las cuatro personas, en 2024 esta cifra se redujo a cerca de tres y media.
Esto implica que cada vez hay más hogares buscando vivienda en la ciudad, pero el número de unidades disponibles no crece al mismo ritmo.
Al revisar por estratos económicos, entre 2015 y 2024 el tamaño promedio de hogar en estrato 1 pasó de cerca de 4,4 a menos de 3,9 personas. En los estratos 4, 5 y 6 la reducción fue de aproximadamente 3,7-3,5 a cerca de 3,1-3,0 personas por hogar.
Este fenómeno confirma que la reducción del tamaño de los hogares se presenta en toda la ciudad, generando una mayor presión sobre la oferta de vivienda existente.
Acceder a vivienda propia es cada vez más difícil
El estudio también destaca que el aumento en los precios de la vivienda, tanto nueva como usada, ha superado el crecimiento de los ingresos de los hogares durante los últimos años.
A esto se suman condiciones de crédito hipotecario más exigentes, influenciadas por el aumento de las tasas de interés registrado especialmente durante 2023. Aunque las tasas han disminuido desde entonces, persiste una diferencia clara entre los créditos para vivienda VIS y No VIS.
Para los hogares de ingresos medios esto representa una barrera importante, ya que muchos no califican para subsidios de vivienda VIS, pero tampoco cuentan con suficiente capacidad financiera para acceder a créditos de vivienda No VIS.
Como resultado, el arriendo se ha consolidado como una forma permanente de acceso a la vivienda para una parte creciente de la población urbana.
Turismo no ejerce presión directa sobre el costo de los arriendos
El estudio también analiza el papel de la movilidad internacional en el mercado de vivienda de la ciudad.
El turista promedio que visita Medellín permanece alrededor de cinco noches y registra un gasto cercano a los US$ 196 por noche. Para este tipo de estadías, la oferta hotelera continúa siendo el principal proveedor de alojamiento.
De hecho, los establecimientos hoteleros representan menos del 10% de los prestadores turísticos registrados, pero concentran aproximadamente el 67% de las habitaciones disponibles en la ciudad. En 2024 la ocupación hotelera cerró en 69%, mientras que las viviendas turísticas registraron niveles cercanos al 60%.
Según el estudio, esto sugiere que el alojamiento turístico de corta estancia atiende principalmente la demanda de visitantes temporales y no compite directamente con el mercado residencial de largo plazo, cuya estadía promedio oscila entre los 180 y 200 días.
“Es decir, el turismo convencional y de eventos, al estar más enfocados en estadías de corta duración, no representa una competencia directa sobre el costo o disponibilidad de arriendos.” Anota Andrés Felipe Giraldo, profesor del Departamento de Economía de la Pontificia Universidad Javeriana.
Un fenómeno diferente es el de los trabajadores remotos, cuyas estadías pueden extenderse por varios meses y que suelen buscar apartamentos amoblados, co-livings o arriendos mensuales en zonas bien conectadas de la ciudad. Sin embargo, la investigación señala que este impacto se concentra en algunos corredores específicos y representa sólo una fracción del mercado total de vivienda.
