Por Rodrigo Cifuentes Paris — Deal Partner, BDO Advisory Interaméricas
El mercado inmobiliario latinoamericano atraviesa un momento de redefinición. Valorada en aproximadamente USD 1,155 mil millones, con una proyección de alcanzar los USD 2,195 mil millones en 2034 a una tasa compuesta anual del 8.35%, la región se posiciona como uno de los destinos más dinámicos para la inversión en activos reales. Sin embargo, ese potencial no se materializa automáticamente. La persistencia de la volatilidad en las tasas de interés, los cambios en las preferencias del capital institucional y las nuevas demandas de vivienda obligan a repensar la manera en que se estructuran, valoran y gestionan los fondos de inversión inmobiliaria.
Reestructurar para sobrevivir: los fondos inmobiliarios ante la nueva realidad de tasas
El punto de partida es ineludible: más de USD 1.5 billones en préstamos inmobiliarios comerciales vencerán para finales de 2026, con aproximadamente USD 936 mil millones programados solo para este año, un incremento del 19% respecto a 2025. Este muro de vencimientos no es solo un dato macroeconómico; es una señal de alerta para cualquier gestor de fondos que no haya ajustado a tiempo su estructura de capital.
En ese contexto, los fondos de deuda inmobiliaria han ganado terreno de manera significativa, capturando una participación de mercado del 13% frente al 9% que representaban antes de 2019, con retornos anuales promedio superiores al 7,4%. La lección es clara: el capital ya no fluye hacia los vehículos más grandes o más conocidos, sino hacia aquellos que ofrecen mayor claridad en su estructura, flexibilidad para adaptarse a las condiciones del mercado y, sobre todo, transparencia en la gobernanza.
La Encuesta de Sentimiento del Inversionista LATAM 2026 de CBRE confirma esta tendencia: el 30% de los inversionistas planea aumentar su asignación de capital en activos inmobiliarios, pero con un enfoque disciplinado y selectivo, privilegiando los sectores industrial y logístico impulsados por el nearshoring y la reconfiguración del comercio global. Para seguir siendo atractivos, los fondos deben incorporar mecanismos de cobertura de tasa, como swaps y caps, escalonar los vencimientos de su deuda, diversificar las fuentes de financiamiento entre banca comercial, mercados de capitales y coinversión institucional, y adoptar estructuras de coinversión en las que el gestor invierta junto al partícipe, alineando de forma genuina los incentivos. La experiencia del mercado europeo de fondos inmobiliarios —referente global en esta materia— ha demostrado que el acceso al capital en 2026 depende cada vez más de la credibilidad y la calidad del reporting, no solo del rendimiento histórico.
Valorar con rigor: metodologías para un mercado que no perdona la imprecisión
En un entorno donde las valuaciones pueden fluctuar significativamente en períodos cortos, elegir la metodología adecuada no es un ejercicio académico sino una decisión con consecuencias directas sobre la rentabilidad del fondo y la confianza de sus inversionistas. Desde la práctica de Deal Advisory de BDO, recomendamos un enfoque multiangular que combine los tres pilares reconocidos internacionalmente: el de ingreso, el de mercado y el de costo.
El enfoque de ingreso, articulado principalmente mediante flujos de caja descontados y la capitalización de rentas, sigue siendo el más apropiado para propiedades generadoras de ingresos recurrentes, como oficinas, locales comerciales y proyectos multifamiliares. El enfoque de mercado, basado en comparables de transacciones y múltiplos como EV/EBITDA o Price/NAV, resulta indispensable cuando existe un mercado activo de transacciones que permite triangular los valores con referencias observables. El enfoque de costo, a través del valor de reposición y el Net Asset Value, es particularmente útil para inmuebles especializados, desarrollos en curso y escenarios de liquidación.
Lo relevante no es elegir uno u otro de forma excluyente, sino construir una narrativa de valor coherente que maximice el uso de datos observables —en línea con la jerarquía de la NIIF 13— y someta las conclusiones a pruebas de razonabilidad cruzadas. En el segmento de construcción y desarrollo residencial, por ejemplo, los múltiplos EV/EBITDA observados en transacciones globales oscilan entre 3.07x y 43.93x, con una mediana más cercana al rango de 8x a 15x para empresas de escala media, lo que evidencia la dispersión del mercado y la necesidad de contextualizar cada valoración con criterio profesional.
Adicionalmente, las herramientas de análisis predictivo basadas en big data, registros públicos, portales especializados y modelos estadísticos permiten hoy realizar simulaciones de valor en tiempo real que complementan y enriquecen las metodologías tradicionales. Ignorar estas herramientas en 2026 equivale a navegar con un mapa desactualizado.
Democratizar la inversión: cuando la estructura financiera se convierte en herramienta de inclusión
América Latina enfrenta un déficit estructural de inversión en infraestructura. La región destina apenas el 2,2% del PIB a este rubro, frente a una necesidad estimada entre el 4,5% y el 5%, lo que deja un amplio margen para la participación del capital privado a través de asociaciones público-privadas y vehículos de inversión colectiva.
La buena noticia es que la estructuración financiera puede ser, en sí misma, un mecanismo de democratización. Los fondos cerrados de inversión colectiva inmobiliaria, como los que operan bajo el modelo colombiano, permiten la participación de inversionistas desde montos accesibles, abriendo la puerta a que personas naturales y pequeños patrimonios accedan a proyectos de vivienda VIS y No VIS en ciudades principales que antes estaban reservados exclusivamente para grandes jugadores institucionales. El crowdfunding inmobiliario y la tokenización de activos amplían aún más ese espectro, aunque requieren marcos regulatorios claros y una gobernanza rigurosa para proteger al inversionista minorista de riesgos que quizás no comprende del todo.
Otro fenómeno interesante es la evolución de los family offices latinoamericanos, que están asumiendo roles antes exclusivos de fondos institucionales internacionales, combinando un conocimiento profundo del contexto local con horizontes de inversión a largo plazo y una tolerancia al riesgo que les permite entrar en proyectos residenciales de gran escala con una visión de permanencia. Cuando estas fuentes de capital se combinan con estructuras fiduciarias que integran crédito de corto y largo plazo, gestión de portafolio y productos complementarios como seguros y fianzas, se generan ecosistemas financieros capaces de viabilizar desarrollos de vivienda que de otra forma no saldrían del papel
Tasas volátiles, vivienda cara: el mecanismo de transmisión que todo desarrollador debe entender
La relación entre las tasas de interés y el precio de la vivienda opera a través de un doble canal que conviene explicar. Por el lado de la oferta, tasas más altas incrementan el costo del servicio de la deuda durante la fase de construcción, encareciendo el costo total del proyecto, que inevitablemente se traslada —en mayor o menor medida— al precio final. Por el lado de la demanda, las tasas hipotecarias elevadas reducen la capacidad de compra del consumidor final, generando presión a la baja sobre los precios, pero también una contracción de la actividad y la paralización de proyectos.
Los datos del entorno actual ilustran esta tensión. En Estados Unidos, las tasas hipotecarias se han estabilizado alrededor del 6.5% en mayo de 2026, tras un período de volatilidad influenciado por factores geopolíticos y riesgo energético. En Colombia, las tasas de referencia para el financiamiento de largo plazo se ubican entre 14,47% y 15,97% efectivo anual, reflejando el entorno de política monetaria restrictiva que ha caracterizado a la región. Los expertos proyectan una moderación gradual durante el resto de 2026, con condiciones más flexibles para los compradores y mayor competencia entre los prestamistas, aunque la tendencia será de descenso lento, con episodios de volatilidad en el camino.
Ante esta realidad, la gestión activa del riesgo de tasa deja de ser opcional. Los instrumentos derivados para fijar costos de financiamiento durante la fase de desarrollo, los análisis de sensibilidad ante movimientos de al menos doscientos puntos básicos en la tasa de descuento y la vinculación de la sostenibilidad de los activos con productos de fondeo de largo plazo —como bonos verdes e instrumentos ESG— se convierten en herramientas indispensables para proteger la viabilidad financiera de los proyectos y, en última instancia, la accesibilidad del precio final para el comprador.
Build to Rent: el modelo que el mercado latinoamericano necesita
Si hay un segmento que encarna la convergencia entre las tendencias descritas —reestructuración de fondos, valoración rigurosa, democratización del acceso y gestión del riesgo de tasa—, ese es el Build to Rent. Este modelo, que consiste en desarrollar proyectos residenciales diseñados específicamente para ser arrendados y no vendidos, ha experimentado una transformación notable a nivel global. En 2025, el sector movió 45,8 mil millones de euros en Europa, y las proyecciones para 2026 apuntan a un crecimiento del 28% interanual, con yields promedio del 4,8% y tasas de ocupación media del 95%.
La relevancia del BTR para América Latina es tanto financiera como social. La creciente movilidad laboral, la preferencia de las generaciones jóvenes por estilos de vida urbanos flexibles y la persistente dificultad de acceso al crédito hipotecario configuran una demanda estructural de vivienda en alquiler que no está siendo atendida de forma profesional ni a escala. Para el desarrollador, el modelo ofrece algo que el esquema de venta tradicional no puede garantizar: flujos de caja recurrentes y predecibles, que reducen la exposición a la volatilidad del mercado de ventas y resultan particularmente valiosos cuando las tasas de interés se comportan de forma errática.
El capital institucional ya lo entendió. La inversión institucional en BTR creció de 31,2 mil millones de euros en 2025 a 42,7 mil millones en 2026, un incremento del 36,9%, con un retorno sobre la inversión proyectado a diez años del 142%. Sin embargo, para que este modelo se consolide en la región, se requieren condiciones habilitantes que van más allá del capital: marcos regulatorios claros que brinden seguridad jurídica al arrendador institucional, incentivos fiscales que reconozcan la función social del alquiler formal, ubicaciones estratégicas con crecimiento demográfico sostenido y conectividad de transporte, y sobre todo, una gestión profesional del activo que entienda que la experiencia del inquilino es el verdadero motor de la ocupación y la rentabilidad de largo plazo.
El mercado inmobiliario latinoamericano en 2026 no está limitado por la disponibilidad de capital. Está limitado por la escasez de proyectos bien estructurados. Los ganadores del próximo ciclo serán quienes logren cerrar la brecha entre la intención inversora y la capacidad operativa, combinando vehículos de inversión flexibles y transparentes, metodologías de valoración que reflejen fielmente la realidad del mercado, estructuras que amplíen el acceso sin comprometer la gobernanza, una gestión disciplinada del riesgo de tasa y una visión estratégica sobre modelos emergentes como el Build to Rent.
Desde BDO Advisory Interaméricas acompañamos a desarrolladores, fondos de inversión y entidades financieras en cada una de estas dimensiones, con presencia en diez países de la región y una práctica especializada en Deal Advisory, valoración de activos y estructuración financiera. El próximo ciclo ya comenzó. La pregunta no es si habrá oportunidades, sino quién estará preparado para aprovecharlas.
